【実家の相続】解体か活用か？選択のポイントを徹底解説｜不動産売却・相続のプロが集うトラストエージェント

はじめに

実家を相続した際、解体するか、それとも活用するか、多くの人が悩む問題です。特に、空き家の増加や税制の変更が注目されている今、どちらを選ぶべきか慎重に考える必要があります。

この記事では、解体と活用のそれぞれのポイント、メリット・デメリットをわかりやすく解説します。さらに、地域ごとの市場動向や補助金制度、実際のケーススタディも紹介し、より実践的な情報をお届けします。

解体を検討する際のポイント

1. 建物の状態と修繕費用

老朽化が進んだ建物では、修繕費用が高額になる場合があります。2024年の調査では、日本全国の空き家総数が849万戸に達し、2025年には1000万戸を超えると予想されています。

特に築年数が古い住宅では、維持管理の費用が増加しやすく、解体を選択する人も多いです。例えば、滋賀県彦根市では築40年以上の空き家率が上昇傾向にあり、特に木造住宅は劣化が進みやすいとされています。

2. 固定資産税への影響

2023年から、管理が不十分な空き家に対する固定資産税の優遇措置が適用されなくなりました。一方で、更地にすると固定資産税が最大で約6倍に上がる可能性があるため、解体後の税金負担についても慎重に検討する必要があります。

3. 解体費用と補助金制度

解体費用は建物の規模や地域によって異なりますが、一般的に100万～300万円ほどかかることが多いです。

多くの自治体では解体費用を補助する制度を設けています。例えば、

• 滋賀県彦根市では、老朽化した空き家の解体費用に対し最大50万円の補助金を支給する制度があります。
• 京都市では、2024年度に空き家の解体費用を支援する補助金制度を実施。

地元自治体の補助金制度を活用することで、コストを抑えることができます。

活用を検討する際のポイント

1. 賃貸として活用する

一戸建ての賃貸需要は近年増加しており、特に家族世帯向けの物件として人気があります。

例えば、彦根市の中心部では、ファミリー向け賃貸の需要が高く、築年数が古くてもリノベーションを施せば安定した収入源となる可能性があります。

2. リノベーションで価値を高める

築年数が古い家でも、リノベーションを行うことで新しい価値を生み出せます。2024年の「リノベーション・オブ・ザ・イヤー」では、「循環型リノベーション」が注目されており、環境に配慮した再利用がトレンドとなっています。

リノベーションを施すことで、賃貸や売却時の価値を大幅に向上させることが可能です。

3. 地域貢献や新たな用途を考える

空き家を活用して、地域のコミュニティスペースやコワーキングスペースとして再利用する事例も増えています。

彦根市では、空き家を活用したカフェやシェアオフィスの開業支援も進められており、自治体からの補助金を活用することで事業展開の負担を軽減できます。

選択の際の注意点

1. 専門家への相談

不動産会社や解体業者、リノベーション専門家に相談することで、適切なアドバイスを受けることができます。

複数の専門家から意見を聞くことで、より良い判断が可能になります。

2. 将来の計画を明確にする

自身や家族の将来の生活設計を考慮した上で、解体か活用の選択を行いましょう。

例えば、**「将来、家族が彦根市に戻る可能性があるか？」**を考慮し、住む予定があるなら活用を、そうでなければ売却・解体を検討するのが合理的です。

3. 地域特性を理解する

都市部と地方では、不動産需要や価値が大きく異なります。地域の特性を考慮し、適切な選択を行いましょう。

彦根市の場合、

• 中心部の住宅は賃貸需要が比較的高い
• 郊外では空き家率が上昇し、需要が低下

こうした地域特性を把握することで、より適切な判断が可能になります。

4. 税金対策を検討する

解体や活用の選択が税金に与える影響についても事前に確認しましょう。

相続税や固定資産税に関する相談は、地元の税理士に依頼するのがおすすめです。

ケーススタディ

【ケース1】築50年の空き家を解体

• 背景：親が亡くなり、老朽化した実家を相続。
• 問題点：修繕費が高額（約500万円）で、賃貸にするのも困難。
• 選択：自治体の補助金（50万円）を活用し、解体。
• 結果：更地にして売却し、固定資産税の増加を最小限に抑えた。

【ケース2】空き家をリノベーションして賃貸

• 背景：築40年の実家を相続。
• 問題点：空き家のままだと固定資産税の優遇が受けられなくなる。
• 選択：100万円かけてリノベーションし、賃貸物件として運用。
• 結果：毎月8万円の家賃収入を得て、固定資産税の負担を軽減。

まとめ

実家の相続後に解体するか活用するかの選択は、建物の状態や家族の将来計画、経済的な状況によって異なります。

それぞれのメリット・デメリットを十分に検討し、家族でしっかり話し合うことが大切です。

また、解体や活用に伴う費用や手続きについては専門家のアドバイスを受けることで、スムーズに進めることができます。

感情的な面も含めて総合的に判断し、最適な選択を目指しましょう。