離婚や住宅ローンで悩んだら｜不動産売却・相続のプロが集うトラストエージェント

離婚後の財産分与はどうなる？

結婚してから夫婦が協力して得た財産は、財産分与の対象です。「夫が会社員で妻が専業主婦」「夫が住宅ローンを全額支払っている」という場合も同様となります。妻は専業主婦として家族の生活を支え、それにより夫が会社で仕事をして収入を得るという考えがあるからです。しかし、財産分与の方法は複数あるので、十分検討する必要があるでしょう。

不動産を財産として分ける方法とは？

家は、当然ながら物理的に分けることができません。そのため、「家を売却し現金化して分割する」または「夫婦どちらかが住み続け、住まないほうに現金を渡す」いずれかの方法で、財産分与をすることになります。

不動産を売却し、現金で分割する方法

現金化による財産分与は、トラブルが少ないのが特徴です。家を売却して現金を受け取れば、新生活のスタートにも役立つでしょう。ただし、オーバーローンになる場合は現金化が難しくなります。オーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却代金を上回る状態を指します。足りない部分を自己資金で補えば売却自体は可能です。しかし手元にお金は残らなくなるので、しっかり検討する必要があります。

困ったときに考えたい「任意売却」という方法

家を売却したくても、住宅ローン返済資金がなくて困っている方も多いでしょう。そうした場合、金融機関の合意さえあれば、住宅ローンが残っている状態でも売買が可能になる「任意売却」という方法があります。信用情報に傷がつくためなるべく避けたい方法でもありますが、競売よりも売却金額が高く、周囲に知られず売却することが可能です。残債が払えない、もしくは連帯保証人をやめたいという場合は、検討してみましょう。

離婚時に任意売却することで得られるメリット

離婚時に住宅ローンが残っている場合、自己資金を使って返済することが理想です。しかし、返済資金が用意できないなら、任意売却も検討してみてください。信用情報に傷はつきますが、ローンを滞納して自宅を競売にかけられるよりはメリットが大きい方法です。

メリット1. 競売より高く売れやすい

ローンの滞納を続けていると強制的に競売にかけられます。そうなると、売却価格は市場価格の8割程度に。競売の売却価格がローン残高を下回れば、残ったローンを支払っていく必要が生じます。一方の任意売却は通常の不動産売却と同じ扱いになるため、高く売れる傾向にあります。

メリット2.売却資金・時期の融通が利きやすい

任意売却を選ぶと、売却価格の中から諸経費を支払えます。諸経費に関して自己資金を使う必要がない点は大きな魅力です。また、ローンの借入先と話し合い売却時期を調整することもできます。一方、競売は仲介手数料などの諸経費を別途用意する必要が生じ、金銭的な負担がかかるでしょう。

メリット3.売却の事実を周囲に知られにくい

競売になると、裁判所から任命された執行官が物件の現況調査を行います。そのため、ご近所に競売の事実を知られてしまいます。これにより、離婚後に周辺には住みづらくなることもあるでしょう。そのため、離婚により不動産売却が生じ、住宅ローンの支払いが厳しくなると分かった時点で任意売却の検討をおすすめします。

任意売却の前に知っておきたい注意点

さまざまなメリットがある任意売却ですが、注意点もあります。後悔のない状態で売却を進めるためにも、あらかじめ確認しておきましょう。

任意売却をしても残債が生じる場合がある

任意売却をして資金を得ても、住宅ローンを完済できないケースもあります。売却方法に関係なく、残ったローンは支払わなければなりません。妻が連帯保証人になっている、もしくは両者の名前でローンを組んでいた場合、離婚後も両者に支払い義務が残ります。離婚後に住宅ローンの支払いが難しくなったら、債務整理も視野に入れましょう。トラストエージェントは士業とも連携しているため、任意売却後に残ったローンの返済方法についても具体的なプランを提案できます。

所有名義変更後も連帯保証人は変わらない

離婚時の財産分与で、家の所有名義をどちらか一人に変更するケースもあるでしょう。ただし、所有名義を変えるだけでは、設定した連帯保証人は変わらないのです。

例として、以下のケースを見てみましょう。

こうしたケースでも、妻は連帯保証人から外れません。夫が住宅ローンを支払えなくなったら、妻が残りを返済しなければならないのです。連帯保証人を変更するには、ローンを完済する必要があります。夫婦のどちらかが連帯保証人の場合は残債を払えなくなった場合のことも踏まえ、しっかり話し合いをしておきましょう。

登記上の名義と売却人は一致している必要がある

任意売却を選択する際は、登記上の名義と売却人が一致していないと、売却に進めません。さらに、登記上の住所・氏名と契約上の住所・氏名も一致している必要があります。離婚後に売却する際には、登記変更の手続きが必要になるのです。

名義人でなければ、連帯保証人であっても勝手に不動産を売却できない点にも注意しましょう。離婚後に主債務者である元配偶者と連絡が取れなくなり、自宅を売却したくてもできないというトラブルは少なくありません。任意売却は上記の注意点を踏まえ離婚手続き前に行うことをおすすめします。

任意売却の手続きの流れ

任意売却は、まずは不動産会社に相談するところから始まります。ローン残債の支払い状況を把握した後、ベストな方法を不動産会社から提案することになります。

その後、不動産がいくらで売れるのかを調査するため査定に進みます。債権者から同意を得た後に不動産会社と媒介契約を結び、売却活動に移ります。この後買主が見つかり売買条件で合意を得ることができたら、売買契約を締結することに。売却期間は、1～6ヶ月程度を想定しておきましょう。

売却成立時の手続きは、通常の仲介売却よりも複雑になります。抵当権の解除、金融機関との交渉も必要になるため、専門家や不動産会社のサポートをしっかり受けるようにしましょう。

査定をして家の価値を知ることが大事

売却するにしても、住み続けるにしても、まずは家の価値を正確に把握するようにしましょう。これにより、新生活を進めるためにどのくらい資金を残せるかも分かります。正確な査定は、地域の不動産情報を熟知している、地域密着型の不動産会社に依頼しましょう。「売れる価格」を提示してくれるほか、お客様の状況に合った親身なサポートを期待できます。

なお、トラストエージェントの場合、査定を依頼したからといって必ず売却する必要はありません。お客様にベストな方法を、一緒に考えていくことを大事にしているからです。そのため「任意売却したほうが良いのか？」といった疑問にも丁寧に相談に乗ります。売るか売らないかで迷ったら、まずはお気軽にご相談ください。