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相続人に関する課題と対応策

相続人が複数いる場合の対応方法

不動産は現金のように均等な分割ができません。相続人が2人以上いるとスムーズな相続が難しくなるでしょう。その場合、「現物分割」「換価分割」「代償分割」のうちいずれかの方法で不動産を分割し、相続することになります。

現物分割は、複数の不動産を相続する際、不動産ごとに相続人を決める方法です。一方の換価分割では、不動産を現金化し分割することになります。代償分割では、不動産を相続した人がその他の相続人に代償金を支払います。

不動産は複数の相続人で共有することも可能です。ですが、相続人全員の同意がないと売却や建て替えはできません。数千万円単位の現金や財産が必要となる代償分割も現実的ではないでしょう。そのため、換価分割を選ぶケースが一般的になります。

相続人が遠方に住んでいる場合の対応方法

不動産を所有していると、管理費や税金がおのずと発生します。相続人が遠方に住んでいる場合、換気や庭掃除といった管理も容易ではないでしょう。さらに、不動産周辺でトラブルが発生しても迅速に対応ができない恐れもあります。そのため、無駄な費用の発生や家の老朽化を防ぐためにも、遠方に住んでいる相続人の場合「売却」を選択するケースは少なくありません。

不動産を相続しない選択をしたい場合

故人の財産に「借金」「多額のローン」が含まれる場合や、相続する不動産を活用する予定がない場合は、相続放棄も選択肢に挙げられます。ほかに、一部の財産のみを相続する「限定承認」をするのも良いでしょう。ただし、どちらも相続が開始されたことを知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きをする必要があるので注意してください。

2023年4月には、相続した土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」が創設されました。一定の条件を満たせば、宅地・田畑・農地などの土地を国に引き渡せます。売却困難な不動産を相続した場合は、活用を検討してみましょう。

相続不動産の特性と管理の課題

相続する不動産が空き家の場合の注意点

相続不動産が空き家のケースもあるでしょう。その場合、相続税額を減額できる「小規模宅地等の特例」を適用できないかもしれません。ただし、被相続人となる親が特別養護老人ホームなどに入居していたなら、特例を適用できる可能性があります。あらかじめ、特例が適用されるか国税庁のホームページなどで確認しましょう（※1）。

仮に、空き家のままの住宅を放置すると、行政により「特定空き家」に認定されるリスクがあります。そうなると、固定資産税・都市計画税の減額を受けらないことに。税額が上がってしまうため（固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍）、早期の売却を検討しましょう。

【出典】
※1 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

空き家の放置によるトラブルを避ける方法

空き家を相続したくない場合、「ほかの相続人に空き家を相続してもらう」または、「相続放棄を行う」選択肢が考えられます。

ほかの相続人に相続してもらう

ほかの相続人から申し出があった場合、その人に空き家を相続してもらうことが可能です。ただし、空き家の資産価値は年々下がり続けています。管理の負担がかかることも考えると、相続人の中から空き家を相続したいと申し出る人がいないことも懸念されます。その場合、空き家を相続してくれる人に多めの相続分を割り当てるなど、遺産分割全体のバランスを考慮する必要が出てきます。

相続放棄をする

相続放棄は、空き家相続を避ける上でもっとも確実な方法です。民法により、相続放棄をした者は最初から相続人にならなかった者とみなされ、相続権をすべて失うことになります。その結果、空き家を相続せずに済むのです。

相続放棄は、ほかの相続人の同意なしで行えます。自分の判断で空き家の相続を回避できる点は大きなメリットと言えるでしょう。故人に借金があった場合は、相続放棄のメリットはより大きくなります。ただし、相続放棄をすることでほかの遺産を一切相続できなくなる点には注意が必要です。

借地に建つ住宅を相続する場合の対処法

相続する住宅が借地に建っているケースもあるでしょう。その場合、相続人は借地権も財産として相続することが可能です。地主への申請や地主からの許可も必要ありません。相続にあたり「名義書き換え料」として地主から手数料を請求されるケースがありますが、支払いの義務はありません。

注意点としては、建物と借地権の両方に相続税が課されることが挙げられます。税務署に申告・納税する場合は、建物と借地権、ほかの相続財産と合わせて相続税を計算する必要があります。

借地権の相続税評価額

土地の評価額が3,000万円でそのエリアの借地権割合が60％の場合、借りている土地の相続税評価額が1,800万円となります。

共有名義による不動産の管理が難しい場合

【被相続人の死亡前】遺言書に分割内容を記す

被相続人が遺言書を遺すことで、共有名義の相続登記によるトラブルを防止できます。
遺言書では、不動産の分割方法を具体的に定めることが可能です。相続人の一人に不動産を相続させるように定めれば、不動産の共有状態を避けられます。このケースでは、相続人間に不公平が生じないよう、不動産を取得しない相続人にはほかの財産（預金等）を相続させるよう遺言書に記しておくことが重要です。このように遺言書を作成しておけば、遺産分割協議の必要もなくスムーズな登記も実現できます。

【被相続人の死亡前】生前に不動産を売却する

被相続人の財産が不動産のみだと、不動産を取得した相続人がほかの相続人に金銭を用意できないケースがあります。その場合、不動産を換価して分割することになります。すぐ売却できない場合、一旦共有名義にする必要も生じるでしょう。こうした事態を避けるには、不動産を生前に売却しておくことが有効です。遺産は現預金のみとなるため、相続人に現預金を公平に分配できトラブルを防止できます。

相続放棄をする

相続放棄をすると、全相続財産を放棄する旨を裁判所に申請することになります。これにより、相続人は最初から相続を受けなかったことになり、共有者を減らせるのです。

ただし、注意点もあります。相続放棄は相続財産全部を放棄することになるため、不動産だけ相続放棄をして、その他の現預金などは相続したいといった希望は認められないからです。相続放棄は個人の意思で行うため、ほかの相続人に命じることはできません。そのため、共有名義のリスクを回避するためだけに相続放棄を期待するのは、得策とは言えないでしょう。

換価分割や代償分割を検討する

換価分割は、相続した不動産を現金化して相続人間で分配する方法を指します。公平な遺産分割が可能な点が、メリットと言えるでしょう。共有者の一人が不動産を管理する必要もなくなり、共有者間で賃料を分配するといった手間もなくなります。固定資産税の負担割合等について共有者間の調整も必要なくなり、トラブルの原因を減らせるのです。

一方代償分割は、不動産などの現物を相続人の一部が取得する代わりに、ほかの相続人に対し金銭で支払う方法です。分割が難しい不動産を取得した者が、不公平な部分を金銭で補えることが特徴です。

現物分割で不動産を分割する

遺産を換価せずにそのまま分割する方法を現物分割といいます。二つの不動産を二人の相続人で分ける場合、いずれの不動産も共有名義とせず、各相続人が単独で1筆ずつ不動産を相続することになります。また、1筆の土地を分筆して分ける方法も認められています。各相続人が取得を希望する不動産が異なる場合に適した分割方法と言えるでしょう。ただし、不動産の評価額に差がある場合や、不動産の評価額に争いがある場合には、トラブルが発生するリスクが考えられます。

信頼できる不動産会社に相談する

不動産会社の中には、相続登記手続きに長けた会社もあります。相続人の人数、相続する不動産の状況、相続人の人間関係などを踏まえた上で、最適な相続の方法を助言することが可能です。共有名義の相続登記はトラブルに発展するリスクが高いため、信頼できる不動産会社に相談し、慎重に手続きを進めることをおすすめします。

事前対策と相続手続きのポイント

被相続人が認知症になる前に進めておくべき対策

被相続人が認知症を患い「正常な判断能力を失っている」と判断されると、その後に遺言を用意したとしても無効になるリスクがあります。さらに、親が認知症と診断された場合は、子の判断だけでは不動産売却を行えません。「遺言を用意していないまま両親のどちらかが亡くなる」「配偶者が認知症を患っている」となれば、遺産分割協議も進められないのです。

こうした八方塞がりの事態を避けるためには、「認知症を患う前に遺言書を用意する」「成年後見制度を活用する」ことが解決策として挙げられます。被相続人と相続人間で正常な意思疎通が取れる間に相続に関する話し合いを済ませておけば、将来の相続に備えられるでしょう。

事前に不動産の価値を確認しておく重要性

土地や建物の相続が予測できる場合、事前に不動産の価値を確認することが重要です。相続した不動産を売るのか、貸すのか、それとも相続人が住むのかを決めやすくなるでしょう。不動産評価額に不満を抱く相続人が現れると遺産分割協議がまとまりにくいため、客観的な不動産の価値を把握しておくとトラブルも防げます。

状況に応じた相続発生前の不動産売却の判断

「不動産価格の相場が高い」「不動産の流動性が低い」「小規模宅地等の特例などを適用できない」といった場合、相続発生前に不動産を売却することをおすすめします。

不動産価格は短期間で大幅に変動するケースがあります。そのため、相場が高いうちに手放したほうが得策です。流動性が低い不動産に関しては、相続発生後に売却に着手した場合、相続税の支払い期限となる10ヶ月を経過しても買主が見つからないリスクがあります。各種特例を適用できない不動産も、維持費がかさむでしょう。こうした状況にある不動産は、早期売却が得策です。

所有者不明不動産と解決方法

所有者不明の土地・建物の問題を解決する方法

土地の所有者が誰なのかを知りたい場合には、法務局で登記簿謄本を取得しましょう。 登記簿謄本は誰でも入手できます。 登記簿謄本に示されている所有者情報をもとに、所得者と連絡を取りましょう。相手に購入したいと申し出て、交渉を行うことで土地取得のステップを進められます。

不動産売却と専門家への相談

不動産を売却して現金化する場合の手順

相続税の支払いに現金が必要だったり、複数の相続人で財産を分割したりする場合、不動産を売却して現金化する方法がおすすめです。ただし、不動産売却には平均3～6ヶ月かかります。相続税の支払い期限は相続発生から10ヶ月以内のため時間的な余裕はあまりないと言えます。不動産会社に相談すれば、十分な金額をリミット内に得るための売却方法を見つけられるでしょう。

実績豊富で信頼できる不動産会社への相談がカギ

不動産会社の中には、相続問題に長けている会社もあります。適用できる特例も熟知しているため、節税効果も高められるでしょう。仲介売却だけでなく、不動産買取にも慣れている不動産会社を利用すれば、より有効な不動産活用方法が実現できるはずです。司法書士や税理士など士業と連携している不動産会社なら、より複雑な不動産相続問題の解決に導けるでしょう。

法人のお客様へ事業承継と不動産の引き継ぎで押さえるべきポイント

法人が所有する不動産の引き継ぎには、個人の相続とは異なる特有の課題があります。トラストエージェントでは、法人様が抱える不動産に関する問題や事業継続に特化したサポートを提供し、資産整理や最適な活用方法をご提案します。

事業承継に伴う不動産の引き継ぎ

事業承継時には、不動産が法人の事業継続に重要な役割を果たす場合があります。不動産の引き継ぎや管理方法が適切に行われないと、事業運営に支障をきたす可能性も。事業資産の価値を最大限に活用するため、事前に不動産の評価や活用方法を検討することが、事業の安定を保つために重要です。

廃業や資産整理に伴う対応

法人の廃業や資産整理に伴い、法人名義の不動産をどのように扱うかが課題となります。当社では、不動産の売却、貸出、解体、または他の活用方法など、状況に応じた具体的なご提案を行います。

法務・税務面での安心サポート

法人が所有する不動産の管理や事業承継には、法務や税務の複雑な手続きが伴います。不動産の評価や固定資産税の最適化、法的トラブルの回避など、当社は専門士業（弁護士、税理士、司法書士）との連携を通じて、法人様を包括的にサポートします。

賃貸不動産（アパート・マンション）承継の注意点

法人が所有する賃貸不動産を事業承継する場合、入居者との契約や運営管理を円滑に引き継ぐことが重要です。不動産の適切な管理や運営体制の整備についてのご相談も当社にお任せください。