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不動産相続手続きの流れを知ろう

不動産相続が発生した際は、「相続登記」が必要になります。これは家や土地など相続財産の名義を変更する手続きです。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、「相続が発生したことを知った日」から3年以内に申請する必要があります。

不動産を相続する人の決定

最初に、不動産を誰が相続するかを決めます。まずは、公証役場にある「公正証書遺言の検索システム」を活用して、遺言書の有無を確認しましょう。遺言書がない、もしくは遺言書の内容に異議がある相続人がいる場合は、遺産分割協議を行う必要があります。そこで、不動産を相続する人を決めましょう。

協議がまとまったら、相続人全員の署名・押印がある「遺産分割協議書」を作成します。協議がまとまらない場合は、調停・裁判などを経て、相続人を確定する必要があります。

相続登記の手続きに必要な書類を集める

相続登記には、さまざまな書類が必要になります。主な書類としては、市区町村役場から毎年送付される「固定資産納税通知書」、不動産の購入・相続に法務局が発行する「登記済権利証」、法務局で発行できる「登記簿謄本」があります。固定資産納税通知書は管轄する役場で再発行できますが、登記済権利証に関しては再発行不可です。紛失していたら、法務局に「登記識別情報通知」を依頼して代用してください。

不動産相続の内容によっては以下の書類も必要になります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※1 代理人が申請する場合に限る
※2 相続放棄する場合に限る

登記申請書の作成

必要書類が揃ったら、法務局で相続登記を申請しましょう。必要な登記申請書のテンプレートは法務局のホームページから入手可能です。記載例を確認しながら作成しましょう。なお、相続登記を司法書士に依頼する場合は、自分で登記申請書を作成・提出する必要はありません。

不動産相続にかかる諸費用

家や土地を相続する際には、税金や手数料、書類取得費用などが発生します。節税方法もあるので、適用できる制度などをあらかじめ確認しておきましょう。

相続税

相続税額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人）を上回る場合、相続税を納める必要があります。土地の相続税評価額は国税庁が発表している「路線価」から確認できます（※1）。建物の相続税評価額に関しては固定資産税課税明細書に記載されている「固定資産税評価額」から分かるので、事前に確認しておきましょう。

相続税には「小規模宅地等の特例」の適用が可能です。一定の基準を満たす自宅と賃貸物件に適用でき、不動産評価額を最大80％引き下げられます（※2）。また、節税につながる控除もあるため、確認しておきましょう。

【出典】
※1 国税庁「令和6年分 財産評価基準書路線価図・評価倍率表」
https://www.rosenka.nta.go.jp/

※2 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

固定資産税・都市計画税

相続した不動産に対しては、固定資産税・都市計画税を支払う必要があります。地方税に関しては、不動産がある地域により税率が変わります。毎年4月～6月に、自治体から不動産の所有者に向けて請求書が送付されるので、確認しておきましょう。

登録免許税・印紙税

登録免許税（固定資産税評価額×0.4％）と印紙税は、相続登記の際に発生する税金です。固定資産税評価額が2,000万円と仮定した場合、登録免許税は8万円となります。

印紙税とは、領収書や契約書、借用書や手形、株券、債券などの印紙税法で規定されている「課税文書」にかかる税金です。不動産売却時の印紙税には「契約書にかかるもの」「売買契約書以外の契約書にかかるもの」の2種類があります。不動産売買契約書にかかる印紙税は、不動産売却価格によって異なります。

譲渡所得税

不動産売却時に利益が出た場合、その分に譲渡所得税がかかります。税率は短期譲渡所得（取得から5年以内）で30％、長期譲渡所得（取得から5年超）で15％です。なお、土地の購入や建築などにかかった費用は「取得費」として計上可能。収入から差し引くことができます。

必要書類の取得費用

相続登記に必要な書類の中には、取得費が必要なものも少なくありません。例えば、不動産の所有者に関する情報が記載された「登記事項証明書」は不動産1筆につき600円、「戸籍謄本」は1通500～700円ほど、「印鑑登録証明書」は500円ほどかかります。

司法書士・税理士への依頼料

相続手続きは自分で行うことも可能ですが、司法書士・税理士に依頼するケースも少なくありません。その場合、司法書には3万～10万円前後、税理士には相続財産の0.5％～1％前後の依頼料が発生します。依頼先によって料金は異なるため、確認しておきましょう。

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