売却の基礎知識を知ろう｜不動産売却・相続のプロが集うトラストエージェント

不動産の媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産会社に買主を探してもらう際に結ぶ契約を指します。媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」があり、売主はどの媒介契約を結ぶか選べます。不動産売却を希望どおりに成功させられるかはこの契約によるところが大きいので、それぞれの特徴を把握しておくことが重要となるでしょう。

媒介契約書の具体的な内容とは？

媒介契約書には「媒介契約の種類」「物件の詳細」「不動産会社の業務と義務」「契約の有効期間」「REINS（レインズ）への登録有無」「手数料」が記載されています。なお、媒介契約のうち「一般媒介契約」を締結した場合は、媒介契約書で契約形態が「明示型」か「非明示型」かの記載を確認してください。

明示型は、売却を依頼するほかの不動産会社を明示する契約を指します。一方の非明示型は、ほかの不動産会社に仲介を依頼しているかなどを明示しない契約です。

3つの媒介契約の違いを比較

※表は左右にスクロールして確認することができます。

不動産売却の費用について

不動産売却にかかる費用の一覧

※表は左右にスクロールして確認することができます。

2024年7月1日から、800万円以下の空き家・空き地の売買に関する特例が設けられ、最大33万円（税込）の報酬受領が認められるようになりました。
仲介手数料は不動産取引における重要な費用の一つです。取引を行う際は、不動産会社と十分に相談し、手数料の詳細について確認することをお勧めします。

不動産売却を検討している場合、トラストエージェントまでご相談ください。適切な費用感をお伝えします。

不動産売却で節税できるポイント

不動産を売却する際には、譲渡所得（不動産を売ったことで得られた売却益）に税金がかかります。ただし、一定の条件を満たすと特例が受けられて税負担を軽くすることが可能です。

3,000万円特別控除

不動産を売って得られた譲渡所得には所得税・復興特別所得税と住民税がかかります。ただし、自宅を売った場合はその譲渡所得から3,000万円を差し引くことが可能です。この特例を、「3,000万円特別控除」といいます。

この特例を利用した場合の、譲渡所得にかかる税金の計算式は以下の通りです。

譲渡所得が3,000万円より低ければ、税額はゼロになります。譲渡所得が3,000万円を超えると、超えた分に税率をかけて税額が計算されます。税率は売った自宅の所有期間が5年以下か5年超かによって異なります。10年を超えるとさらに低い税率が適用されるケースもあるので、確認しておきましょう。

3,000万円特別控除を受ける際のポイント

1.併用できないケースを知ろう

3,000万円控除は併用できないものがあります。例として、住宅の買い替えで利用できる「買換え特例」や、「譲渡損失の繰越控除」などが挙げられます。

なお、住宅ローンの借り入れから10年間にわたってローン残高の1％相当額が所得税から差し引かれる特例として「住宅ローン控除」がありますが、これも併用はできません。3,000万円控除と住宅ローン控除を比較して、控除される税額が大きいほうを選ぶのがおすすめです。

2.対象は家に住まなくなって3年目の年末まで

3,000万円控除を受けるには、「自分が住んでいる家であること」が原則になります。現在は住んでいない場合、住まなくなってから3年目の年末までに売却することで対象になります。

3.貸していても控除の対象に

その家を人に貸していれば控除の対象になります。ただし、まだ貸したままの家を売ってしまうと立ち退きの問題のリスクが生じるので注意しましょう。

4.売買契約は取り壊しの1年以内に

住んでいた家を取り壊して更地にしてから売却する場合でも、取り壊した日から1年以内に売買契約を交わせば控除の対象になります。売買契約の日までに敷地を駐車場などにして人に貸すと対象外になるので、注意が必要です。

不動産売却を成功させるために知っておくべきこと

売却をお考えの方へ伝えたいこと

不動産を売却する際、「できるだけ早く売却したい」「高額で売り出したい」と思う方が多いでしょう。ただし、不動産の売却では大きな金額が動くため、目先の利益だけ考えて焦って行動すると後悔するリスクがあります。ここでは、売却を依頼する際の注意点を紹介します。

高額査定のリスクに注意しよう

媒介契約を結ぶ不動産会社の中には、多くの契約を結ぶために市場価格とかけ離れた高額な査定をするところもあります。市場価格より高い不動産には売れ残りのリスクがあるため、何年も経ってから値下げを検討することになりかねません。高額の査定を受けたらまずは根拠を確認し、闇雲に契約しないよう気を付けましょう。

売却成功のカギは依頼先選びが重要

不動産の売却では、「どの営業担当者に依頼するのか」がカギになります。ですが、大手の不動産会社の場合、「サラリーマン感覚」の担当者も少なくありません。不動産が売れなくても責任を感じず、インターネットに広告を出して問い合わせを待っているだけのような担当者もいます。ひどい場合、必要な資料も用意せず、売主からの問い合わせにほとんど返信しないこともあるのです。不動産会社を選ぶ際は、本当に親身になってくれる営業担当者かを最初に見極める必要があります。

複数社への媒介依頼で起きる問題とは？

複数の不動産会社に売却を依頼すれば、不動産が早く売れると思っている方はいませんか？　実は、無計画に依頼すると複数の会社名で広告が出回ることになります。その結果、「売れない物件だから広告が多い」と思われるリスクが生じるのです。複数の会社への媒介依頼には注意しましょう。

失敗しない不動産会社選びのポイント

不動産は、お客様にとって大事な財産です。その財産を売却するにあたっては、お客様の立場に立って売却活動をしてくれる不動産を選ぶことが重要と言えるでしょう。ここでは、信頼できる不動産会社選びのポイントを紹介します。

お客様の要望を聞いてくれるか確認

不動産を売却したい事情は、お客様によって異なります。「時間に余裕があるから、できるだけ高く売りたい」「今すぐ現金化したい」「ご近所に売却活動を知られたくない」など、お客様のご要望に沿った売却活動を行ってくれる会社を選ぶようにしましょう。

また、不動産売却は物件に関する知識のほか、法律や相続のことなど専門的な知識や経験が必要とされる取引です。そのため、専門用語のほか、各売却方法のメリット・デメリットをお客様に分かりやすい言葉で丁寧に説明してくれるかも重要な基準になります。逆に、説明が不十分で契約を急がせるような会社との契約は避けましょう。

地域密着型の会社を選ぼう

不動産会社を選ぶ際は、地域密着型かどうかも重視しましょう。不動産の売却価格は地域によって大きく差があり、地域のニーズやトレンドも日々変化します。そのため、地域情報を熟知している業者なら、「売れやすい」売却価格を提示することが可能です。また、買主への物件アピールにも長けているため、好条件での売却を期待できるでしょう。

会社の得意分野を確認しよう

依頼先の得意分野については、年間の取引実績や平均の売却期間を聞くと確認できます。不動産会社によっては、「マンション中心で一戸建ては取り扱いが少ない」というケースもあります。自分の売りたい物件がその会社の取扱商品に該当するかは、前もって把握しておきましょう。

担当者との相性が成功のカギ

営業担当者は、売主の希望を聞いて実際に情報を流したり、広告を出したりして買主を見つける役割を担います。そのため、自分たちの話を親身に聞いてくれる人かを確認しましょう。そうでない場合、担当者を変更してもらうか、思い切って依頼先を変えることも選択肢に入れてください。不動産のプロとして的確なアドバイスをくれる担当者との出会いを目指しましょう。

法人のお客様へ不動産売却を行う際のポイント

不動産売却は、法人にとっても重要な経営判断のひとつです。事業資産としての不動産売却を検討する場合、法人特有の税務や契約上の注意点があります。ここでは、法人名義での不動産売却に際して押さえておきたい基礎知識を紹介します。

法人税と譲渡所得の計算

法人が不動産を売却した場合、売却益に対して法人税が課されます。売却益の計算式は以下の通りです。

法人は減価償却を経理処理しているため、取得費用から償却分を差し引く必要があります。正確な計算と節税対策のためには税理士への相談をおすすめします。

賃貸中や事業用不動産の売却

賃貸中の物件や事業用不動産を売却する場合、既存のリース契約やテナントとの関係を適切に整理する必要があります。契約解除や継続の条件をあらかじめ確認し、トラブルを防ぐ対応を行いましょう。

売却目的に応じた戦略の選定

法人が不動産売却を行う理由は、資産整理、キャッシュフロー改善、事業拡大のための資金調達などさまざまです。それぞれの目的に応じて、最適な売却方法（仲介売却や一括買取など）を選択することが成功のカギとなります。

信頼できる専門家との連携

法人向けの不動産売却は、個人の場合よりも法律や税務の手続きが複雑になりがちです。不動産会社や税理士、弁護士など専門家と連携することで、スムーズかつ効果的な売却が実現します。

法人名義での不動産売却に関するご相談は、ぜひトラストエージェントまでお問い合わせください。豊富な経験を活かし、貴社のニーズに応じた最適なご提案をいたします。